MORTAGES

¿ CUAL HIPOTECA ELEGIR ?

La oferta actual es muy completa:  las entidades financieras han decidido flexibilizar sus fórmulas y cada entidad designa con un nombre más o menos acertado sus ofertas, pero la Asociación Hipotecaria Española ha definido cuatro tipos:

Préstamo hipotecario de interés fijo

El interés permanece constante durante toda la vida de crédito, independientemente de las variaciones que sufra el mercado.

• Ventajas:  La seguridad que proporciona una cuota que se mantiene fija a lo largo de los años.  Lo que ahora es una cuota razonable, dentro de unos años representará un esfuerzo considerablemente inferior.

• Desventajas:  Cuando los intereses bajan, la cuota permane inalterable.  El interés suele ser más alto, al igual que los gastos de amortización anticipada.  El plazo de amortización suele ser menor:  con un tope de doce años, por lo general.

Préstamo hipotecario de interés variable

El interés sufre las mismas variaciones que el mercado financiero durante toda la vida del crédito, por lo que no corremos el riesgo de pagar un interés desfasado.

• Ventajas:  El interés se adapta a las fluctuaciones del mercado.  Permite plazos de amortización muy largos:  existen créditos a pagar hasta en 30 años.

• Desventajas:  Si los intereses suben.....las cuotas también. Los intereses se revisan a los seis meses o un año, por lo que. el interés del resto de la vida del crédito será otro.

Préstamo hipotecario de interés mixto

Es una mezcla entre los dos tipos anteriores:  los primeros años nos garantizan un interés fijo y después pasamos a un interés variable.

• Ventajas:  Un crédito especialmente recomendado para los más jóvenes:  mientras que logran la estabilidad laboral, tienen una cuota fija.  

• Desventajas:  Al igual que en los fijos, si los intereses bajan, no podemos beneficiarnos de ellos.

Préstamo hipotecario con cuotas fijas

Otra mezcla de los dos créditos primeros:  las cuotas que pagamos serán fijas durante toda la vida del crédito, los intereses variarán en función del mercado y lo que cambiará será el plazo de amortización.

• Ventajas:  La seguridad que brinda una cuota fija, además de saber que podremos beneficiarnos de la bajada de intereses.

• Desventajas:  Si suben los intereses, crece la vida de nuestro crédito.  Sabemos cuándo comenzamos a pagar pero nunca cuándo acabamos.

La tasación o el precio del inmueble y nuestros ingresos nos darán una pista sobre qué tipo de interés y plazo de amortización debemos elegir.  A continuación, te adjuntamos una tabla para que calcules aproximadamente la cuotas mensuales según el importe de préstamo que necesites:

             Cuota mensual en euros por 6.010,12 euros de hipoteca

Subrogación

Por otra parte, como mencionamos anteriormente, las viviendas de nueva construcción suelen contar con financiación hipotecaria, aunque esto no quiere decir que esté obligado a subrogarse a dicho préstamo, pero es conveniente que considere lo siguiente:

•  Es bastante común que estos préstamos prevean una subrogación "automática", lo que significa que la entidad que otorga el crédito no va a analizar su situación económica.

• No tiene que incurrir en los gastos que supone la constitución de un préstamo hipotecario nuevo, como: tasación, comisión de apertura, impuesto de actos jurídicos (AJD) y gastos de la escritura de préstamo (notario, registro y gestoría); si  no que puede aprovechar la misma escritura de compraventa, con un pequeño incremento en los costes de notario y registro y en todo caso la comisión que prevea la entidad de crédito para esta operación (la subrogación no tributa por AJD).

Sin embargo, si decide constituir una hipoteca nueva, tendrá que tener en cuenta, a más de los gastos citados, que deberá acreditar ante el banco su capacidad de endeudamiento:  la cuota del préstamo que le resulte a pagar, no debe superar el 30% o el 35% de sus ingresos netos mensuales, dependiendo de la entidad donde solicite el préstamo.

COMISIONES

Los contratos de préstamo hipotecario suelen incluir diversas comisiones que debe abonar el prestatario.

Comisión de apertura

Es un porcentaje que se aplica sobre el importe total del préstamo y que se paga una sola vez al inicio del préstamo.

Comisión por amortización anticipada

En el caso de que el prestatario anticipe alguna cantidad de dinero para amortizar anticipadamente el préstamo por permitirlo el contrato, puede que tenga que pagar una comisión consistente en un porcentaje sobre la cantidad anticipada.

Comisión por cancelación anticipada

Cuando el prestatario desea cancelar el préstamo antes de la fecha final de duración pactada en el contrato, puede que tenga que pagar una comisión consistente en un porcentaje que se aplica sobre el importe del préstamo pendiente de pago en la fecha en la que se pretende cancelar.

Comisión por modificación de condiciones

Si el prestatario desea cambiar durante la vida del préstamo cualquiera de las condiciones del préstamo pactadas inicialmente, puede que en la escritura se haya estipulado que el prestatario deba pagar una comisión consistente en un porcentaje que se aplica sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento que se pretende hacer la modificación.  La modificación de condiciones se refiere a cualquiera de las pactadas en el contrato, si bien generalmente se refieren a la duración del contrato (ampliar la duración) o la modalidad del interés (de fijo a variable o viceversa).

Comisión por subrogación

La comisión por subrogación se suele establecer para dos supuestos diferentes.  El primer supuesto es el de un prestatario que quiera cambiar de Entidad de Crédito, en cuyo caso deberá abonar esta comisión a la entidad con la que tiene suscrito el préstamo hipotecario.  El segundo supuesto es el de que el prestatario venda a un tercero la finca hipotecada y el comprador esté interesado no sólo en adquirir la finca sino también en continuar con el mismo préstamo hipotecario del vendedor.  En este caso, el comprador deberá abonar una comisión por subrogación a la entidad.  Está comisión se aplica en ambos casos sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento en que tiene lugar la subrogación.

Comisión por impago de cuotas

Los contratos de préstamo suelen establecer una comisión fija consistente en una determinada cantidad de dinero, que el prestatario deberá abonar a la entidad de crédito cuando ésta, ante el impago de la cuota el día señalado, la reclama formalmente al prestatario mediante el envío de una carta.

VENCIMIENTO ANTICIPADO

Las entidades de crédito suelen establecer entre las cláusulas de los préstamos hipotecarios, que en caso de impago de una cualquiera de las cuotas de amortización del préstamo, quedará vencido el préstamo y la entidad podrá reclamar el pago de la totalidad de lo debido aunque no haya transcurrido el plazo de duración del préstamo pactado en el contrato.

RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

La responsablidad hipotecaria es una cifra expresada en euros o pesetas en la escritura de préstamo hipotecario, que representa la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada en caso de impago del préstamo.  Dicha cantidad es el resultado de sumar las siguientes cifras:

• El capital del préstamo.

• Los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca.

• Los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.

FIANZA SOLIDARIA

La fianza o aval bancario es una garantía personal que presta una persona llamada fiador o avalista a favor de otra persona llamada afianzado o avalado.  En virtud de esta garantía, el fiador responde con todos sus bienes, presentes y futuros, de la cantidad afianzada.  Dicha cantidad afianzada puede ser la totalidad del préstamo o una parte del mismo, pudiendo incluir o no en la garantía que presta el fiador los intereses devengados.

Las fianzas o avales que se prestan habitualmente como garantía accesoria en los préstamos hipotecarios, comprenden la totalidad o una parte del capital prestado y los intereses ordinarios y de demora devengados por la cantidad afianzada.

La fianza puede ser solidaria o mancomunada.  La solidaria implica que el fiador responde de la misma manera y en las mismas condiciones en que se ha obligado el prestatario.

En las cláusulas de constitución de fianza se suele establecer que el fiador renuncia a los beneficios de división y excusión.  Esta renuncia implica para el fiador que, en caso de impago del préstamo por el prestatario, la entidad de crédito puede elegir libremente dirigirse contra los bienes del prestatario o contra los del fiador para cobrar la deuda, y no estando obligada a respetar ningún orden de preferencia entre ambos.

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